A nova construção tem vindo a dinamizar o mercado residencial em Portugal, uma tendência que mais do que duplicou a oferta de casas novas à venda nos últimos cinco anos, tal como mostram os dados mais recentes do idealista. Mas a construção de casas continua aquém das necessidades do país, que vive uma séria crise de falta de habitação a preços acessíveis. Isto porque não só a oferta de casas novas é rapidamente absorvida pela alta procura, como tende a apresentar preços mais elevados não estando ao alcance de qualquer família.
  1. Casas novas para comprar bem mais caras que as usadas
  2. Venda de casas novas volta a crescer e a absorver oferta
  3. Casas novas com ritmo de ritmo de licenciamento mais alto em 5 anos
“Em 2025, a nova construção manteve um peso significativo na dinâmica do mercado habitacional em Portugal”, destaca o relatório anual do idealista sobre o mercado residencial português relativo ao ano passado. Os dados mostram que a oferta de casas novas disponíveis para vender chegou quase às 21.000 unidades no último trimestre de 2025, mais do dobro do stock registado cinco anos antes.
Mas onde estão estes imóveis? “A atividade de nova construção concentra-se, sobretudo, nos principais mercados urbanos e turísticos do país”, refere ainda o documento. Lisboa e Porto representa quase 75% da oferta de casas novas à venda entre as grandes cidades portuguesas, seguida do Funchal (5,9%), Braga (3%), Faro (2,9%) e Setúbal (2,9%). Nas grandes cidades do interior, como Portalegre, Vila Real ou Guarda, é onde há menor peso desta oferta.
Casas novas à venda em Portugal
Número de novos apartamentos à venda no idealista no final de cada mês
10 00020 00030 000Jan ’21Jan ’22Jan ’23Jan ’24Jan ’25Jan ’26Set ’22Set ’22
6 345
5 612
5 737
6 038
6 116
6 235
6 227
7 358
8 202
8 692
9 157
10 478
12 341
13 328
14 590
15 442
16 061
15 523
15 701
16 819
16 345
15 356
14 785
14 926
15 678
16 139
17 081
16 947
17 279
17 241
17 768
19 490
19 454
17 162
17 299
17 879
19 216
19 254
20 193
20 718
21 117
20 868
21 129
21 259
21 379
21 542
21 539
22 001
21 890
23 862
25 352
23 992
23 367
22 541
22 039
24 711
25 026
23 881
23 916
24 904
24 655
23 523
22 309
22 083
22 448
21 575
20 760
21 064
20 929

Gráfico: idealista/newsFonte: Relatório do mercado Residencial - Portugal 2025Descarregar estes dadosDescarregar imagemCriado com Datawrapper
Casas novas para comprar bem mais caras que as usadas
Embora o stock de nova habitação esteja dinâmico, a verdade é que as casas novas para comprar tendem a ser bem mais caras do que as usadas, não estando ao alcance de qualquer família. Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), relativos ao verão de 2025 e incluídos nesta análise, revelam que as casas novas foram vendidas por um preço médio final 40% superior face ao valor das casas existentes.
Estes elevados preços finais refletem um mercado onde as casas novas à venda são anunciadas a preços mais caros. “O valor unitário médio registado a nível nacional durante o último trimestre de 2025 situou-se nos 4.165 euros por metro quadrado (euros/m2)”, revela a análise do idealista.
A nível geográfico, houve quatro grandes cidades superaram o preço médio nacional das casas novas à venda: Lisboa (7.574 euros/m2), Funchal (4.833 euros/m2), Porto (4.236 euros/m2) e Setúbal (4.198 euros/m2). Já as cidades que têm habitações novas para comprar a custos mais acessíveis são a Guarda (1.737 euros) e Portalegre (1.436 euros/m2).
O elevado preço das casas novas anunciadas no mercado nacional pode ser explicado pela junção de múltiplos fatores que provocaram uma “tempestade perfeita” neste sentido. Hoje, os construtores e promotores imobiliários deparam-se com custos crescentes na construção (por via da mão de obra, que é escassa), altos custos dos terrenos urbanos, licenciamentos demorados e caros, a par dos elevados impostos, entre outros fatores.
É precisamente para tentar resolver algumas destas questões que o Governo de Montenegro apresentou o pacote fiscal da habitação, que vem reduzir o IVA, de 23% para 6%, na construção de casas novas para vender até 660 mil euros (valor moderado já atualizado este ano). E quer ainda agilizar os licenciamentos urbanísticos com outro diploma. Estas propostas legislativas já passaram no crivo da comissão parlamentar, mas ainda não entraram em vigor.
Casas novas à venda: oferta e preços por grandes cidades
Distribuição de casas novas por capitais de distrito (%)
Valor mediano em dezembro de 2025 (euros/m2)
Table with 3 columns and 18 rows. (column headers with buttons are sortable)
Capital de distrito Frações Preço (euros/m2)
Lisboa 39,4% 7 574
7 574
7 574
Porto 35,0% 4 236
4 236
4 236
Funchal 5,9% 4 833
4 833
4 833
Braga 3,0% 2 914
2 914
2 914
Faro 2,9% 3 836
3 836
3 836
Setúbal 2,7% 4 198
4 198
4 198
Viana do Castelo 2,5% 3 651
3 651
3 651
Coimbra 2,4% 3 627
3 627
3 627
Aveiro 2,0% 3 423
3 423
3 423
Leiria 1,6% 2 717
2 717
2 717
Santarém 0,6% 2 393
2 393
2 393
Ponta Delgada 0,6% 3 803
3 803
3 803
Viseu 0,4% 2 545
2 545
2 545
Castelo Branco 0,3% 2 008
2 008
2 008
Bragança 0,2% 2 950
2 950
2 950
Guarda 0,2% 1 737
1 737
1 737
Vila Real 0,2% 2 525
2 525
2 525
Portalegre 0,0% 1 436
1 436
1 436

Tabela: idealista/newsFonte: Relatório do mercado Residencial - Portugal 2025Descarregar estes dadosIncorporar Descarregar imagemCriado com Datawrapper
Venda de casas novas volta a crescer e a absorver oferta
Outra grande questão é que a oferta de construção nova de habitação acaba por ser rapidamente absorvida pela alta dinâmica de venda de casas novas, num contexto de mercado de trabalho robusto, mais poupanças e rendimentos disponíveis, juros acessíveis no crédito habitação e ainda apoios aos jovens para comprar a sua primeira casa (isenção de IMT e garantia pública).
Até ao terceiro trimestre de 2025, foram vendidas quase 25.000 casas novas em Portugal, o que corresponde a cerca de 20% do total de transações de alojamentos familiares, segundo revelam os dados do INE plasmados no documento. Trata-se do valor mais elevado de transações de novas habitações desde, pelo menos, 2020.
Foi na região Norte onde se concentrou mais a venda de casas novas no país (37% do total). Logo a seguir está a região Centro (16,3%) e a Grande Lisboa (15,9%). Já a Região Autónoma dos Açores destaca-se por ter sido o território onde foram vendidas menos residências novas (1,2% do total).
Considerando o total de 126.728 transações de alojamentos familiares em Portugal, tanto de imóveis novos como existentes, “verifica-se uma forte concentração regional, com 49% das transações a ocorrerem nas regiões do Norte (30%) e da Grande Lisboa (19%). Seguem-se as regiões Centro (16%), Península de Setúbal (10%), Oeste e Vale do Tejo (9%), Algarve (7%), Alentejo (5%) e as regiões autónomas da Madeira e dos Açores, ambas com 2%”, lê-se no relatório.
Venda de casas novas em Portugal
Dados entre 1ºT e 3ºT de cada ano
2020
17 763
2021
19 882
2022
23 064
2023
21 407
2024
22 762
2025
24 942
Fonte: INECriado com Datawrapper
Casas novas com ritmo de ritmo de licenciamento mais alto em 5 anos
A crise de acesso à habitação só se resolve com mais casas no mercado (novas e existentes) para suprir as necessidades da procura e, por conseguinte, para gerar um alívio nos próprios preços dos imóveis, que estão a subir ao ritmo mais elevado de sempre. É precisamente isso que o Governo pretende dando uma série de incentivos à fileira da construção e do imobiliário com o seu pacote fiscal.
Há, para já, bons sinais do lado da construção. “No que respeita ao licenciamento de novas construções para habitação familiar, o número de fogos licenciados em 2025, até ao mês de novembro, aproxima-se das 39.000 unidades, representando o ritmo de licenciamento mais elevado dos últimos cinco anos”, revelam ainda os dados do INE citados no relatório.
A composição da oferta residencial futura evidencia “uma clara predominância de tipologias medianas, sendo que quase 70% dos fogos que deverão entrar no mercado nos próximos meses e anos correspondem a habitações com dois ou três quartos”, conclui-se ainda.
E é precisamente no Norte – onde se vendem mais casas novas – que vão ser construídas mais habitações, concentrando mais de 45% do total de licenças concedidas em todo o país (o equivalente a 17.640 fogos licenciados). Logo a seguir está a região Centro (com 6.368) e a Grande Lisboa (5.984). Já no fundo da tabela estão os Açores (714), onde também se vendem menos casas novas.
Embora os sinais no licenciamento da habitação sejam para já positivos, já veio a público que há promotores imobiliários a deixar projetos residenciais em 'stand-by', aguardando clarificações da aplicação prática do IVA a 6% na construção. Este cenário poderá abrandar o ritmo de licenciamento de fogos em Portugal.
Casas licenciadas por ano
Número de fogos licenciados em cada ano
Dados de 2025 até novembro
10 00020 00030 00020212022202320242025
29 827
30 669
32 519
34 637
38 972
Fonte: INECriado com DatawrapperAcompanha toda a informação imobiliária e os relatórios de dados mais atuais nas nossas newsletters diária e semanal. Também podes acompanhar o mercado imobiliário de luxo com a nossa newsletter mensal de luxo.

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