Arrendamento de médio prazo está a ganhar força em Portugal

Ankit Ruia nasceu no Reino Unido e mudou-se para Portugal em 2020, tendo, no ano seguinte, fundado a empresa Sempre Fixe, que se especializou “na aquisição, reabilitação e gestão de imóveis residenciais em Portugal, particularmente na Grande Lisboa e Setúbal”, revela ao idealista/news. “Em pouco mais de quatro anos, passámos da gestão de três apartamentos no Barreiro para um portfólio de mais de 250 unidades com uma taxa de ocupação de 96-98%”, conta, salientando que o “arrendamento de médio prazo está a ganhar força (no país), sobretudo entre os trabalhadores remotos e os expatriados”. 

O CEO da Sempre Fixe – “o nome reflete o nosso empenho em criar soluções de habitação modernas, de alta qualidade e fiáveis” – adianta que a empresa não gere imóveis para outros proprietários, focando-se “exclusivamente na aquisição, remodelação e gestão” do seu próprio imobiliário. E para já, garante Ankit Ruia, não está envolvida na mediação de imóveis, apesar de, por vezes, vender algumas das suas unidades. “O foco é principalmente nos arrendamentos de longo prazo, para garantir estabilidade e um retorno consistente”, sustenta. 

E será que continua a assistir-se a um movimento de transferência de imóveis do Alojamento Local (AL) para arrendamento de longa duração? Sim, responde Ankit Ruia, observando que a mudança gradual de arrendamentos de AL para arrendamentos de longo prazo é “impulsionada por alterações regulamentares e pela vontade de obter rendimentos estáveis”. “É provável que esta tendência se mantenha, uma vez que os proprietários reconhecem os benefícios dos arrendamentos previsíveis e de longa duração”, explica.

Fale-nos um pouco sobre a Sempre Fixe. Qual é, em concreto, a atividade da empresa e desde quando está em Portugal?

A Sempre Fixe é uma empresa imobiliária criada em janeiro de 2021. Especializamo-nos na aquisição, reabilitação e gestão de imóveis residenciais em Portugal, particularmente na Grande Lisboa e Setúbal. Focamo-nos em oferecer habitação de alta qualidade e a preços acessíveis a pessoas com um rendimento médio, assegurando simultaneamente retorno financeiro aos investidores. Em pouco mais de quatro anos, passámos da gestão de três apartamentos no Barreiro para um portefólio de mais de 250 unidades com uma taxa de ocupação de 96-98%. A nossa missão é criar comunidades prósperas onde os inquilinos se sintam valorizados e em casa.

Porquê a escolha do nome Sempre Fixe e quantas pessoas integram a empresa? 

O nome reflete o nosso empenho em criar soluções de habitação modernas, de alta qualidade e fiáveis. A ideia surgiu do desejo de trazer uma perspetiva nova e acessível ao mercado imobiliário em Portugal. A nossa equipa é pequena, mas dinâmica, sendo composta por quatro-cinco membros: eu como Diretor-Geral, o Francisco Araújo como Diretor de Operações, o Diogo Goldrajch como responsável de Marketing e o Nuno Soares como Gerente Administrativo. A minha mulher, Prerna, é licenciada em Comunicação e Marketing pela Parsons [universidade em Nova Iorque (EUA)] e juntou-se à equipa há um ano para nos ajudar nessa área. Cada um de nós traz para a mesa um conjunto de competências únicas, que nos permite trabalhar de forma eficiente e obter resultados excecionais.

Fale-nos um pouco sobre si. Quem é Ankit Ruia? 

Nasci no Reino Unido e mudei-me para Portugal em 2020. A minha formação é em direito e finanças, licenciei-me em Direito na Universidade de Oxford e mais tarde completei a pós-graduação na Harvard Business School. Antes de fundar a Sempre Fixe, trabalhei como advogado no Reino Unido e no mercado de capitais na Linklaters LLP em Londres e Singapura. Também fui diretor-geral da James Warren Tea, uma empresa cotada na Índia com mais de 10.000 funcionários. A minha experiência no setor imobiliário começou com a Sempre Fixe, onde apliquei os meus conhecimentos em gestão e finanças para construir uma carteira de sucesso em Portugal.

"Atualmente não estamos envolvidos na mediação de imóveis. Por vezes vendemos algumas das nossas unidades, mas o foco é principalmente nos arrendamentos de longo prazo, para garantir estabilidade e um retorno consistente"

Segundo percebo, a Sempre Fixe atua apenas no mercado de arrendamento… 

A Sempre Fixe não gere imóveis para outros proprietários. Focamo-nos exclusivamente na aquisição, remodelação e gestão do nosso próprio imobiliário. Isto permite-nos manter o controlo total sobre a qualidade das nossas ofertas e da experiência dos inquilinos. Atualmente não estamos envolvidos na mediação de imóveis. Por vezes vendemos algumas das nossas unidades, mas o foco é principalmente nos arrendamentos de longo prazo, para garantir estabilidade e um retorno consistente.

Quanto é que a empresa já investiu em Portugal e quantos imóveis (apartamentos ou prédios) tem sob gestão? 

Até à data, a Sempre Fixe investiu mais de 20 milhões de euros em Portugal, adquirindo e remodelando mais de 250 unidades residenciais.

Os imóveis em causa encontram-se apenas na Grande Lisboa e em Setúbal, certo? Está prevista a expansão do negócio para outras geografias? 

O nosso portefólio está concentrado na Grande Lisboa e em Setúbal, devido à elevada procura e às condições de mercado favoráveis nestas áreas. No entanto, estamos a explorar ativamente oportunidades de expansão para outras regiões com características semelhantes, como Porto ou Algarve. Qualquer expansão dependerá da identificação de bairros com boas ligações de transportes públicos, escolas, procura no mercado de arrendamento local e parcerias de confiança com mediadores imobiliários da região.

A que se deveu a decisão de apostar no setor imobiliário residencial em Portugal? 

O setor imobiliário residencial em Portugal oferece uma combinação única de elevada procura e qualidade limitada de habitação, particularmente no mercado de arrendamento. A crescente população do país, aliada à urbanização e a uma crescente comunidade de expatriados, criou uma forte necessidade de opções de arrendamento de longo prazo e a preços acessíveis. Ao focar-se neste mercado de rendimento médio, a Sempre Fixe colmata esta lacuna. Além disso, o estilo de vida, a segurança e o ambiente empresarial favorável de Portugal tornaram-no uma escolha atrativa para as nossas operações. 

"A crescente população do país, aliada à urbanização e a uma crescente comunidade de expatriados, criou uma forte necessidade de opções de arrendamento de longo prazo e a preços acessíveis. Ao focar-se neste mercado de rendimento médio, a Sempre Fixe colmata esta lacuna"

Acreditamos que os “problemas” inerentes ao licenciamento e ao custo de construção significam que é provável que haja muito pouca oferta nova em Portugal na próxima década, em comparação com a procura de habitação de qualidade e a preços acessíveis. O único investimento real que está a ocorrer é no segmento de luxo (vendas acima de 5.000 euros por metro quadrado) e não há muito investimento direcionado para os segmentos médio e inferior do mercado.

Também fazem a gestão de casas partilhadas, nomeadamente o arrendamento de quartos? 

O nosso foco é no arrendamento de apartamentos por inteiro, desde T1 a T3, uma vez que é isso que se alinha com o nosso público-alvo, famílias e profissionais que procuram estabilidade e uma casa a longo prazo. Embora reconheçamos a crescente procura de habitação partilhada, particularmente entre estudantes e jovens profissionais, não faz parte da nossa estratégia imediata. O nosso objetivo é manter uma carteira consistente e coesa que dê prioridade à qualidade e à satisfação dos inquilinos.

Há muito que se fala da necessidade de dinamizar o mercado de arrendamento em Portugal, mas a verdade é que a grande maioria dos portugueses são proprietários de casas. Como se pode contornar esta questão e incentivar as pessoas a optarem cada vez mais por serem inquilinas? 

Esta preferência cultural pela casa própria está profundamente enraizada, mas é possível uma mudança se o mercado de arrendamento se tornar mais atrativo. Por exemplo, o aumento da disponibilidade de habitação para arrendamento a preços acessíveis e de qualidade pode tornar o arrendamento uma opção mais fiável. Além disso, os incentivos do Estado, tais como benefícios fiscais para inquilinos ou proprietários, poderiam encorajar ainda mais o arrendamento de longa duração. É também crucial educar o público sobre a flexibilidade e as vantagens financeiras do arrendamento, especialmente nas zonas urbanas.

"Esta preferência cultural pela casa própria está profundamente enraizada, mas é possível uma mudança se o mercado de arrendamento se tornar mais atrativo"

Como analisa o estado atual do parque imobiliário em Portugal, nomeadamente em Lisboa? É antigo, havendo um grande trabalho de reabilitação/remodelação a fazer, para o tornar mais moderno e sustentável? 

O parque imobiliário em Lisboa está envelhecido, com muitos edifícios a necessitar de uma reabilitação significativa para satisfazerem os ‘standards’ de vida modernos. Na Sempre Fixe, fizemos da renovação uma base da nossa estratégia, investindo em eletrodomésticos energeticamente mais eficientes, cozinhas modernas e caixilharia nova, por exemplo. Estes esforços não só aumentam a satisfação dos inquilinos, como também contribuem para os objetivos de sustentabilidade da cidade.

Há muitos proprietários que preferem manter as casas fechadas em vez de as arrendarem. O que poderia ser feito para tornar mais atrativo este segmento?

Para desbloquear este potencial, o Governo poderia criar medidas para reduzir os encargos financeiros e a burocracia administrativa dos senhorios, tais como incentivos fiscais ou processos de arrendamento simplificados. Outra questão importante seria reduzir substancialmente os prazos de decisão e execução das entidades reguladoras em caso de incumprimento do contrato, seja por parte do inquilino ou do proprietário. Isto traria mais confiança aos proprietários de casas devolutas para as pôr no mercado de arrendamento.

Continua a assistir-se a um movimento de transferência de imóveis do AL para arrendamento de longa duração? 

Sim, observámos uma mudança gradual de arrendamentos AL para arrendamentos de longo prazo, impulsionada por alterações regulamentares e pela vontade de obter rendimentos estáveis. É provável que esta tendência se mantenha, uma vez que os proprietários reconhecem os benefícios dos arrendamentos previsíveis e de longa duração. Nós próprios mudámos várias unidades em Almada de AL para arrendamentos de longa duração. Embora o AL pareça melhor no papel, quando se tem em conta os custos, os impostos e os danos nas propriedades, preferimos o arrendamento de longa duração. Também ajuda o sentido de comunidade com os outros inquilinos do edifício.

"Observámos uma mudança gradual de arrendamentos AL para arrendamentos de longo prazo, impulsionada por alterações regulamentares e pela vontade de obter rendimentos estáveis. É provável que esta tendência se mantenha, uma vez que os proprietários reconhecem os benefícios dos arrendamentos previsíveis e de longa duração"

Considera que o arrendamento de média duração já é uma tendência em Portugal?

O arrendamento de médio prazo está a ganhar força, sobretudo entre os trabalhadores remotos e os expatriados que procuram flexibilidade sem se comprometerem com arrendamentos de longo prazo. A popularidade de Portugal como um centro de nómadas digitais alimentou ainda mais esta tendência.

Muitos ‘players’ criticam a elevada carga fiscal no setor imobiliário em Portugal, como por exemplo o IVA na construção ou, no caso do arrendamento, o valor de imposto pago pelos senhorios. Qual é a sua opinião? 

A elevada carga fiscal é um desafio, sobretudo para pequenos proprietários. A redução do IVA sobre a construção e a remodelação, bem como a oferta de benefícios fiscais para contratos de arrendamento de longa duração para empresas proprietárias, como a Sempre Fixe, poderiam melhorar significativamente a dinâmica do mercado e incentivar o investimento.

Considera que o novo Governo devia dar mais atenção ao mercado de arrendamento? Como? 

Sem dúvida. O Governo deve dar prioridade a políticas que aumentem a oferta de habitação, como o incentivo a novos empreendimentos e remodelações. A simplificação das leis do arrendamento e a oferta de benefícios fiscais tanto para proprietários como para inquilinos também ajudariam a criar um mercado de arrendamento mais equilibrado e dinâmico.